מנהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים נ' מוסך דיזל הרטוב בע"מ ואח'

פסק דין

העובדות וגדר המחלוקת

1.זוהי תביעה לפינוי וסילוק יד ולמתן צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים להשתמש במקרקעין נשוא התביעה להפעלת מוסך. בהחלטת בית המשפט (כב' השופט ש. שטיין שדן בתיק) צורפה הנתבעת 3 כנתבעת נוספת. העובדות שבבסיס כתב התביעה הן כדלקמן:

2.כתב התביעה מתייחס למקרקעין שבבעלות התובע (להלן גם: המינהל). המקרקעין הוחכרו לנתבעת 3 (להלן גם: המועצה) בשני חוזים שתכנם דומה: חוזה חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המועצה האזורית מטה יהודה מיום 17.1.88 המתייחס למגרש מספר 2/1 לפי תכנית מ.י/350 בהר טוב, וחוזה חכירה מיום 10.7.87 בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המועצה האזורית מטה יהודה המתייחס למגרש 2/2 לפי תכנית מ.י /350 בהר טוב. שני החוזים יכונו יחד החוזים או חוזי החכירה.

על פי המבוא לחוזה הראשון שהוזכר, בסעיפי ה"הואיל", ייעוד החכירה הוא "שטח אחסנה ושירותים". על פי המבוא לחוזה השני, מטרת החכירה היא "חניון לרכב המועצה".

3.בפועל, במקרקעין נשוא התביעה פועל מוסך שהנתבעת 1 מחזיקה ומפעילה, והנתבע 2 משמש כבעלים, עובד או מנהל שלו (להלן: המוסך). המוסך עצמו נמצא במגרש 2/1. משרדי המוסך ומחסן חלפים נמצאים במגרש 2/1. לטענת המינהל הנתבעים 1 ו-2 מחזיקים במקרקעין ללא זכות או רשות, ומעשיהם מהווים השגת גבול ועשיית עושר ולא במשפט. הנתבעים כולם מכחישים את הטענות וטוענים כי המועצה היתה רשאית להשכיר את המקרקעין לנתבעים 1, 2 וכי הם רשאים להפעיל את המוסך במקום. הנתבעים העלו טענות נוספות, ביניהן טענות של התיישנות והעדר יריבות, אשר יידונו להלן.

בקדם המשפט שהתקיים הוסכם שפסק הדין יינתן על סמך החומר שבתיק ללא צורך לשמוע ראיות.

4.הנתבעים טענו כי המוסך פועל במקום מכח חוזה בין נתבעים 1, 2 לבין המועצה. לכתב ההגנה של נתבעים 1, 2 צורף כנספח א' מסמך שהוגדר על ידם כהסכם שכירות (להלן: מסמך השכירות). מסמך זה הוא סיכום ישיבה בין נציג המועצה לבין הנתבע 2, ואינו נושא כותרת של חוזה. המסמך יידון בהמשך. מכל מקום, סעיף 9 לאותו מסמך קובע את תקופת ההסכם, ולפיו ההסכם בתוקף מיום 1.4.00 עד 31.3.05, עם אפשרות להארכה לשנה נוספת ולא יותר מארבע שנים. מכאן שההסכם היה בתוקף לכל המאוחר עד 31.3.09. עד שהסתיימו ההליכים המקדמיים והוגשו הסיכומים בתיק עבר מועד זה, כך שמסמך השכירות לא היה בתוקף. לאחר שביקשתי את תגובת הצדדים לנושא זה ניתן ביום 15.11.10 פסק דין שדחה את התביעה, בנימוק שתקופת השכירות על פי מסמך השכירות הסתיימה זה מכבר, אין צורך במתן פסק הדין. ובית המשפט אינו נותן סעד תיאורטי.

5.התובע הגיש ערעור על פסק הדין, והערעור התקבל בהסכמת הצדדים. בית המשפט המחוזי קבע כי התביעה לא נסמכה על הסכם השכירות בין הנתבעים שהסתיים אלא על זכות הבעלות של התובע במקרקעין ועל הסכמי החכירה בינו לבין הנתבעת 3. בעקבות זאת ניתן פסק הדין הנוכחי.

האם פעילות המוסך תואמת את מטרות החכירה

6.הנתבעים בסיכומיהם לא הודו בכך שהפעלת המוסך במקרקעין עומדת בניגוד למטרות שלשמן הוחכרו המקרקעין לנתבעת 3. אמנם הן הנתבעים 1, 2 הן הנתבעת 3 ייחדו את עיקר טיעוניהם בנושאים אחרים. אולם מאחר שלא הודו בכך, יש לקבוע כי שימוש במקרקעין להפעלת מוסך, כולל המוסך עצמו, משרדיו ומחסן החלפים, עומד בניגוד למטרות החכירה כפי שנקבעו בשני חוזי החכירה, הן אחסנה ושירותים והן חניון לרכב. אציין כי הנתבעים לא טענו שהשימוש במקרקעין מעורב והוא משמש הן את המועצה והן את המוסך, או שהמוסך נותן למועצה שירותים בהתאם למטרות השכירות.

מבחינת המועצה עצמה, השימוש במקרקעין הוא למעשה השכרתם לצורך יצירת רווח כספי, דהיינו שימוש מסחרי.

7.בין אם נבחן את השימוש במקרקעין מנקודת מבטה של הנתבע 3, כשימוש לצרכי הפקת רווח, בין אם נבחן אותו מנקודת מבטם של הנתבעים 1 ו-2 כשימוש להפעלת מוסך, בכל מקרה השימוש במקרקעין אינו עולה בקנה אחד עם מטרות החכירה.

התביעה נגד נתבעים 1, 2 וטענת העדר עילה

8.נתבעים 1 ו-2 טוענים כי אין יריבות בינם לבין התובע שכן אין הסכם בין התובע לבין נתבעים 1 ו-2, והתובע אינו יכול לתבוע "את סילוקם משטח שמצוי בשליטת גורם אחר (המועצה האזורית), וכשהיא עומדת בתנאי החוזה מול אותו גורם ללא מתום" (סעיף 50 לסיכומי הנתבעים 1, 2).

9.אני סבורה כי דין הטענה להידחות: סעיף 16 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". סעיף 17 לחוק זה קובע כי "המחזיק במקרקעין זכאי לדרוש מכל מי שאין לו זכות לכך שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לשימוש במקרקעין ושיסלק כל דבר שיש בו משום הפרעה כזאת".

לטענת התובע נתבעים 1 ו-2 מחזיקים במקרקעין שלא כדין, שכן אין בידם חוזה כדין המתיר להם שימוש במקרקעין. על כן עילת תביעה קיימת באופן עקרוני ואין לדחות את התביעה על הסף. השאלה שיש לדון בה היא האם לגופו של עניין השימוש שעושים הנתבעים 1 ו-2 במקרקעין הוא שימוש שלא כדין. לשם כך יש לבחון את החוזה בין הנתבעים 1, 2 לבין הנתבעת 3.

10. נתבעים 1, 2 צירפו כנספח א' לכתב הגנתם מסמך שכונה הסכם שכירות. מסמך השכירות נושא בראשו לוגו של הנתבעת 3. כותרת המסמך היא "סיכום בנושא השכרת מחסן התברואה ביום ראשון ד' באדר א' תש"ס, 13.2.00". בראש המסמך מופיעים שמות המשתתפים – רוסי סיידוף, הוא הנתבע 2, וחיים חזן. מדובר, איפוא, בסיכום ישיבה בה נכחו נתבע 2 ואדם נוסף, מן הסתם נציג של נתבעת 3.

11.בגוף המסמך נקבע כי המועצה מוכנה להשכיר לרוסי סיידוף מבנה מחסן וקרקע המתוארים במסמך, וכן ננקב בו סכום דמי השכירות שישולמו. המסמך מסדיר גם פרטים נוספים כגון הזכות לבנות בניה נוספת במקום, הסדרת תשלום אגרת ביוב בהיטל ביוב, מתן ערבויות לעמידה בהסכם, חובת ביטוח וכדומה. המסמך עומד, איפוא, בדרישות לגמירות דעת ומסויימות, ועל כן נראה לכאורה כחוזה מחייב.

אולם מסקנת ביניים זו משתנה עם העיון בסעיף האחרון למסמך השכירות, סעיף 15, הקובע: "סיכום זה יערך כהסכם על ידי היועץ המשפטי של המועצה והוא טוען (צריך להיות טעון – ח.מ.ק) אישור ראש המועצה והנהלת המועצה". סעיף זה מציב שני תנאים מתלים להתקיימות החוזה – עריכת הסכם סופי על ידי היועץ המשפטי, ואישור ראש המועצה והנהלת המועצה.